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降准利好开发商及购房人房贷折扣或将重回8

2018-12-07 02:16:22

降准利好开发商及购房人 房贷折扣或将重回8.5折

央行突如其来的降准给楼市打了一针兴奋剂。

来自市场的数据显示,去年930新政及11月的降息,让楼市成交在四季度快速回升,但进入2015年1月份后,刺激效应递减,成交环比下滑20%。

在2月4日晚降准公布后,券商分析师和地产研究者们表现兴奋。中信建投便指出,降准将使得接下来的成交快速反弹;明源地产研究院认为降准叠加降息,释放的资金会优先流入楼市。

开发商们则没有这么乐观。九龙仓集团副主席周安桥指出,降准并不是要救房地产,其影响不会太大,毕竟很多城市的库存量普遍很大;深圳一大型开发商人士也认为,去年至今的房地产市场状况,是市场自发的调整,也是楼市回归常态的表现,降准不会改变房地产市场内在的发展趋势。

利好开发商及购房亾

据众多业内人士估算,本次降准将释放6000亿以上的流动性。明源地产研究院人士预计,本次从银行释放的流动性将有相当一部分会通过房地产开发贷、经营性物业抵押贷款,甚至银团贷款等多种形式,终流入房地产市场。

实际上,今年以来,房企拿地积极性已明显上升。中原地产市场研究部数据显示,今年1月份以来,一线城市合计成交土地58宗,成交金额达到了530.9亿,相比去年12月的378亿上涨了40.3%。而溢价率则达到了28.6%,这也是2014年1月以后的溢价率点。

地产龙头万科公布的数据显示,公司1月份新增土地7幅,总金额为68.83亿元,创半年新高。

而对于购房者来说,虽然在去年11月底盼到了央行降息,但截至今年1月底,北上广深一线城市的各大银行首套房利率折扣降幅并不大除了仅有一家银行实行8,8折以外,其余银行均为9..5折利率。

明源称,降准后,预计未来一段时间内,各地银行的房贷利率放松程度会进一步加大,主流折扣或将重回8.5折时代。

一季度成交或反弹

中信建投地产小组指出,相对于其他行业,房地产行业是降准的受益者。因为降准所带来的银行系统授信额度提升是实实在在的,而且从去年四季度开始,银行系统对房贷已开始变得积极。在未来降准降息周期延续的预期下,行业流动性仍存在改善空间。

从历史上看,历次降息后,市场成交在1个季度内复苏,随后推动2个季度至4个季度的回暖行情。分结构来看,重点二线城市具备更强的弹性。

事实上,自930央行房贷新政以来,楼市成交逐渐企稳回升,一二线城市纷纷创下2014年高点,甚至同比有所增长。2015年1月成交环比有所回落,但这主要是季节性因素影响,因为年末是房企销售的高峰。目前市场成交仍处于较好的阶段,一线城市成交量1月同比大幅增长55.03%,二线和三线城市也基本与去年持平。

中信建投由此认为,随着春节后开发商推盘力度的加大以及宽松政策的逐步落实,楼市有望迎来一波明显的反弹。

广州寒桐咨询总经理韩世同对降准的效应表示担忧。他说,降准的确会给楼市带来成交量提升的利好,但是成交量的回升,必然会导致开发商提价。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,降准后,立即涨起者是股价,逐渐涨起者是房价。

但韩世同认为,去年四季度以来的楼市回暖,带来一、二线城市成交量放大的效应,要强过三、四线城市,因为现在开发商都回到一、二线城市来发展,这个市场支撑力要远远大于三、四线的城市。

1月份54个城市的成交量,平均下调了22%,跟去年同期相比还是有所增长,但是环比跌幅非常大,尤其是一线城市,北京跌了五成,上海跌了四成多,广州跌了三成,这种状况说明目前市场的环境不太支持加量急涨。如果要追求价格的上扬,成交量普遍会回落。这是一个矛盾。

韩世同认为,目前经济普遍下行压力很大,现在不断出台政策,是要减缓下行的压力,楼市会不会全面回暖或者是全面触底回升,仍有待观察。

楼市政策仍将宽松

中信建投认为,从政策角度来看,降准降息重要的意义在于体现了新常态下的楼市管理层思路:在稳增长中房地产投资的重要性依然不可替代,托底思维下房地产行业管理路径将体现为不干扰、不避讳。其中,不干扰指代限购限贷等政策退出,而不避讳则明确货币政策调控的全面性。未来房地产业除了在流动性层面获益,在行业政策角度仍存在改善空间。

中原地产研究总监张大伟表示,2014年以来的房地产的支持政策明显可以分为三轮,轮是各地的松绑限购政策;第二轮:央行的限购政策调整及降息;第三轮:各地纷纷发布的回购余房,购房补贴及央行的再次降准。

从各地看,到目前为止已经有多地发布了支持楼市的地方补贴政策。土地财政依赖仍在,2014年下半年以来,福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省积极出招托市;而北京、上海作为全国重要的两大一线核心城市,均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。

张大伟预计,2015年,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开,地方政府可能还将出台税费减免,购房补贴等多种支持政策。

中国指数研究院人士指出,房地产高库存压力下,市场信心仍显不足。各个城市的库存压力持续加剧,多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上,部分三四线城市的土地库存去化周期更是接近5年。

而降准降息组合效应将持续显现,房地产库存压力将缓解。此次降准将进一步明确购房者预期,加快推动各类住房需求入市,缓解各地高库存压力。但基于春节临近影响,预期政策影响将在3月份开始逐步显现。

张大伟指出,长期来看,我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段,且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量已经回落,市场发展出现趋势性变化不可回避。

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